Terrain vendu à Northvolt pour 240 M$: «C’est comme gagner à Loto-Québec»

[cgelinas]

25 novembre 2023


Le projet phare de la filière batterie mène à la plus grosse transaction du genre dans l’histoire du Québec


Comment le terrain de la future méga-usine de batteries de Northvolt, dont l’achat a été financé en totalité par le gouvernement, a-t-il pu voir sa valeur passer de 20 millions $ à 240 millions $ en huit ans à peine?

«En ce moment, l’économie est difficile, alors nous sommes très heureux de cette transaction», reconnaît Alice Wu, membre du groupe qui a vendu le terrain de 18,5 millions de pieds carrés à l’entreprise suédoise, le 31 octobre.

«Je n’avais jamais pensé que nous pourrions réaliser une telle transaction», ajoute-t-elle.

«C’est comme gagner à Loto-Québec», lance Gaétan Houle, qui en a été copropriétaire de 2013 à 2015.

Vente record

Selon plusieurs, 240 millions $, c’est le prix le plus élevé jamais payé pour un terrain au Québec.

M. Houle avait un projet de construction résidentielle sur la propriété qui chevauche Saint-Basile-le-Grand et McMasterville, en Montérégie.

Lui et ses partenaires d’affaires ont toutefois jeté l’éponge en raison des longs délais qui se profilaient à l’horizon pour faire changer le zonage des lieux, lesquels étaient principalement réservés à des usages industriels. Après tout, le terrain a abrité une usine d’explosifs de 1878 à 1999.

«On savait que c’était un projet qui pourrait être long à développer», affirme Gaétan Houle.

À l’automne 2015, un groupe composé de Mme Wu et de deux autres investisseurs, Luc Poirier et Serge Gariépy, a payé 20 millions $ pour le terrain. M. Gariépy soutient qu’en incluant les commissions et les frais afférents, la facture a totalisé 35 millions $.

Des «enjeux» dans deux ministères

Les acheteurs souhaitaient, eux aussi, construire un ambitieux projet résidentiel sur le terrain, mais le ministère des Transports s’inquiétait de la congestion automobile que causerait, sur la route 116, l’ajout de plus de 4000 logements.

«Ils n’avaient pas refusé catégoriquement, mais il y avait aussi des enjeux à régler avec le ministère des Affaires municipales, ce qui est normal dans le cas d’un terrain aussi grand», confie Serge Gariépy.

Malgré tout, la Ville de Saint-Basile-le-Grand a officiellement demandé au gouvernement, au printemps 2019, la permission de changer le zonage du terrain pour lui donner une vocation résidentielle.

«C’est là que le gouvernement a comme réalisé que ce terrain-là existait, raconte le maire de Saint-Basile, Yves Lessard. Alors ils nous ont dit “non, on ne veut pas le dézoner parce qu’on n’a pas vraiment d’autre terrain de ce potentiel-là pour l’industriel.»

Ce n’était pas une très bonne nouvelle pour les propriétaires du terrain. À l’époque, la valeur des terrains industriels était en croissance, mais elle demeurait nettement moins élevée que celle des terrains résidentiels.

«On a vendu à un bon prix»

La pandémie et ses effets négatifs sur les chaînes d’approvisionnement ont toutefois fait bondir les prix des terrains industriels. C’est ainsi qu’à la fin de 2021, un terrain de 4,3 millions de pieds carrés situé à Saint-Bruno-de-Montarville s’est envolé pour 95 millions $, soit 22 $ du pied carré. Deux mois plus tard, à Candiac, une transaction a été conclue à plus de 27 $ le pied carré.

De son côté, Northvolt a payé environ 13 $ du pied carré.

«Quand il y a une pénurie, eh bien, c’est normal que la demande soit là et que les prix augmentent», fait remarquer M. Gariépy, qui a commencé à négocier avec Northvolt lors de la visite au Québec des dirigeants de cette dernière, en février.

«On a vendu à un bon prix à Northvolt parce qu’ils achetaient la totalité du terrain. C’était plus simple pour nous autres», explique Serge Gariépy.

François Des Rosiers, professeur à l’Université Laval et expert en immobilier, ne trouve pas «exorbitant» le prix payé par Northvolt, mais souligne tout de même que les vendeurs étaient en position de force.

«Ils devaient savoir qu’ils avaient un bon pouvoir de négociation, dit-il. Northvolt, c’est un très gros projet et c’est là qu’ils voulaient l’implanter.»

Une offre bloquée par Québec en 2022

M. Gariépy fait valoir qu’en 2022, son groupe a reçu une offre d’achat de plus de 130 millions $ pour les deux tiers du terrain, ce qui représente environ 200 millions $ pour la totalité des lieux. Les acheteurs potentiels avaient un projet de condos industriels, mais selon nos informations, Québec y a mis son veto, souhaitant conserver le terrain pour la filière batterie.

En encaissant 240 millions $, les vendeurs ont touché l’équivalent de ce qu’ils auraient pu gagner en réalisant leur projet résidentiel – et ce, sans avoir à attendre des années et sans courir de risques.

D’après une source fiable dans le milieu immobilier, les promoteurs auraient pu espérer tirer des profits d’environ 200 millions $ d’un projet de 4000 résidences, soit environ 50 000 $ par unité.

M. Gariépy assure que Northvolt n’a pas payé plus cher du fait qu’il bénéficiait d’un prêt du gouvernement.

«On le savait qu’ils allaient être aidés financièrement par le gouvernement, admet-il. Il aurait fallu être un peu déconnecté pour ne pas le savoir, mais on ne savait pas à quelle hauteur. Les gens de Northvolt étaient assez discrets.»



Source: Journal de Montréal

Pat Laliberté a tweeté à propos de cette nouvelle.



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